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Lawyers for मकान मालिक और किरायेदार in दादरा और नगर हवेली

अपने सर के ऊपर छत का होना हम में से प्रत्येक व्यक्ति का सपना होता है, भले क्यूँ न वह छत किराये के आधार पर ही हो। जमीन की कमी और बढ़ती कीमत को देखते हुए किराए का घर भविष्य के लिए एक बौद्धिक निर्णय प्रतीत होता है। किसी भी संपत्ति के लेन-देन के लिए आमतौर पर कई तरह के दस्तावेजों से गुजरना पड़ता है।

प्रत्येक राज्यों के पास इस तरह लेन-देन की प्रक्रियाओं के लिए नियमों और दिशानिर्देशों का अपना कानून है। इस बाबत महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999, भूमि (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 और RERA अधिनियम जैसे कुछ उल्लेखनीय कानून हैं।

मकान मालिक और किरायेदार से संबंधित प्रावधान क्या हैं?

महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999: एक संपत्ति को किराए पर देने से पहले, कुछ निश्चित बिंदुओं की तलाश करनी चाहिए जो एक सुरक्षित लेनदेन की गारंटी दे सकते हैं। प्रत्येक राज्य के मंत्रालय द्वारा सम्बन्धित राज्य में किराए की दरें, आवास और उसकी मामलों से संबंधित दिशा-निर्देश हैं। 

नीचे दिए गए दस्तावेजों को किराए पर संपत्ति लेने या देने से पहले ध्यान में रखा जाना आवश्यक है:

1. अनुबंध

2. संपत्ति का रखरखाव

3. निर्जन अवस्था

4. किरायेदारी के बाद संपत्ति का नुकसान

5. आवश्यक आपूर्ति

6. किरायेदार का निष्कासन

7. किरायेदार की मौत

8. देय किराया

9. सुरक्षा जमा राशि

10. रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016

भवन का पुनर्विकास और रखरखाव पूरी तरह से भवन-समिति पर निर्भर करता है। भवन को सुरक्षित और रहने योग्य बनाए रखा जाना चाहिए ताकि लोग सुरक्षित निवास कर सके, और आमतौर पर यह रखरखाव किरायेदारों द्वारा भुगतान किए गए रखरखाव के पैसे से किया जाता है।

यदि भवन संरक्षित नहीं है और ऐसे हालात में रहने से किसी भी किरायेदार या किसी भी निवासी को नुकसान होता है, तो भवन-समिति के सदस्यों को अपने कर्तव्यों का पालन नहीं करने और लोगों के जीवन को खतरे में डालने के लिए उत्तरदायी ठहराया जाता है। 

अगर कोई व्यक्ति इस तरह के किसी भवन-परियोजना के पुनर्विकास के कार्य को अपने हिसाब से अंजाम देना चाहता है तो उसे इस तरह के समझौते पर अपनी सहमति देने से पहले नीचे सूचीबद्ध दस्तावेज़ से अवगत होने की आवश्यकता है।

पुनर्विकास के लिए जरूरी दस्तावेज:

1. C. S. योजना की प्रति

2. डी. पी. टिप्पणी की प्रति

3. निरीक्षण की प्रति

4. रोड लाइन की प्रतिलिपि

5. व्यापम प्रमाणपत्र की प्रति

6. स्वीकृत / स्वीकृत योजनाओं की प्रति

7. प्रॉपर्टी कार्ड की कॉपी

8. स्वामित्व प्रमाण की प्रति

9. भूमि और भवन से संबंधित सभी कानूनी दस्तावेज

10. सदस्यों और दुकानों के व्यक्तिगत समझौते (यदि कोई हो)

11. बिजली और संपत्ति कर बिल की प्रति

12. पानी के बिल की कॉपी

13. मौजूदा क्षेत्र दस्तावेजों की प्रति

14. सोसायटी के सदस्यों और उनके फ्लैट नं की सूची।

15. फ्लैट / दुकानवार क्षेत्रफल की सूची

आपको मकान मालिक और किरायेदार मामलों के लिए वकील रखने की आवश्यकता क्यों है?

इस बात को एक उदाहरण से समझने की कोशिश करतें हैं।

'रमेश' 1975 से एक भवन के निवासी होने के नाते, समय पर अपने रखरखाव-शुल्क का भुगतान करते रहे हैं। 2016 से वह अपनी छत पर एक रिसाव को देख रहा है, और बाद में उसे अन्य निवासियों से पता चला कि ये रिसाव 2010 से ही हो रहा है। लेकिन समिति के सदस्यों के अनुसार मरम्मत कार्य महंगा और गैरजरूरी था। बाद की वार्षिक आम बैठक के भीतर मुद्दों पर चर्चा करने के बाद, समिति ने यह निर्धारित करने के लिए एक लेखा परीक्षक द्वारा ऑडिट करवाने के प्रस्ताव को मंजूरी दी। ऑडिट रिपोर्ट में कहा गया कि बहुत सालों से इमारत का उचित रखरखाव नहीं किया गया है और यह गिर भी सकती है, जिससे जान-माल का नुकसान भी हो सकता है। समिति ने इस पर किसी भी प्रकार का ध्यान नहीं दिया और उसमें रहना जारी रखा। कुछ समय उपरांत, इमारत की सतह से एक पाइप नीचे खड़ी एक कार के ऊपर गिर गया जिसके परिणामस्वरूप कार को नुकसान पहुंची।

ऐसी स्थितियों में वकील/अधिवक्ता इसके जिम्मेदार लोगों के खिलाफ नोटिस दायर कर सकते हैं और आपके अधिकारों को भी संरक्षित करतें हैं। एक वकील हमेशा आपके हितों की हिफाज़त करता है, इसलिए इन मामलों में वो आपके लिए काफी महत्वपूर्ण हो जाता है।

अपना मामला कैसे दर्ज करें?

मकान-मालिक के खिलाफ

उत्पीड़न के कई मामलों में उठाए जाने वाले कानूनी कदम

पुलिस से शिकायत दायर करें: यदि आपको अपने मकान मालिक द्वारा परेशान किया जाता है, तो सबसे पहले जो काम किया जाना है, वह है पुलिस में शिकायत दर्ज कराना। आप नीचे बताए गए चरणों का पालन करते हुए शिकायत दर्ज कर सकते हैं:

1. किरायेदार को उस जगह के अधिकार क्षेत्र वाले पुलिस स्टेशन में जाना चाहिए जहां कि अपराध किया गया है।

2. उचित अधिकारी से अपनी शिकायत दर्ज कराएं।

3. अगर उस घटना से सम्बंधित कोई गवाह मौजूद है, तो गवाहों के नामों का भी उल्लेख करें।

यदि शिकायत फोन पर दर्ज किया जाता है, तो आपको बाद में एफ.आई.आर. और आगे की प्रक्रियाओं के लिए थाना जाना होगा।

एफआईआर की कॉपी को प्राप्त करना ना भूलें।

यौन उत्पीड़न: अगर मकान मालिक ने विभिन्न प्रकृति का उत्पीड़न किया है जैसे कि भद्दे कमेंट पास करना, घूरना, डराना, उत्पीड़न करना, यहां तक ​​कि गतिविधियों की रिकॉर्डिंग के लिए कैमरों को सम्मिलित करना। यदि इस प्रकार के उत्पीड़न का सामना किरायेदार द्वारा किया जाता है तो किरायेदार स्थानीय पुलिस के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं। अगर आपके पास सुबूत हैं तो पुलिस से अवश्य साझा करें। वो आपकी शिकायत को पुख्ता करता है।

शरारत के माध्यम से उत्पीड़न: आईपीसी की धारा 425 में कहा गया है कि जो कोई भी यह बात जानते हुए कि वह आम जनता या किसी निजी व्यक्ति या सम्पत्ति को गलत तरीके से नुकसान पहुंचा रहा है, तो आप दीवानी न्यायालय में इसे रोकने के किए मुकदमा दायर कर सकतें हैं। उस मुकदमे के माध्यम से नुकसान का भी दावा किया जा सकता है।

मालिकों द्वारा झूठे आधार पर किरायेदारों को बेदखल करने का मामला: यह देखा जाता है कि मकान मालिक झूठे आधारों पर बेदखली का नोटिस प्राप्त कर लेते हैं। उदाहरण के लिए, मकान मालिक एक महीने के लिए किराए की रसीद को खाली कर सकता है और फिर किरायेदार को बेदखल करने के लिए उसके तरफ से किराए का भुगतान करने में जानबूझकर विफल होने के समान तथ्य का उपयोग कर सकता है। हालांकि, ऐसे मामलों में भी, किराया नियंत्रण अधिनियम किरायेदार को कुछ उपाय प्रदान कर सकता है।

किरायेदार के खिलाफ

किरायेदार को घर से बेदखल करने के लिए सामान्य आधार निम्न हैं :

1. किराए का भुगतान न करना

2. मकान मालिक की अनुमति के बिना किराए का परिसर या उसका एक हिस्सा को दूसरे को देना

3. किराए के परिसर का दुरुपयोग करना

4. परिसर को क्षति पहुंचाना

5. कार्यकाल पूरा होने के बाद भी किराए के परिसर को खाली नहीं करना

6. किराए के परिसर में अवैध / आपराधिक गतिविधियों का संचालन करना

7. किराये समझौते में उल्लिखित खंडों का जानबूझकर उल्लंघन करना

इस तरह के विवादों से कैसे बचें?

सबसे पहले, अपने किरायेदारों के साथ स्वस्थ बातचीत को बनाए रखने की कोशिश करें और आवश्यकता पड़ने पर कुछ मामूली समझौता करके विवादों को आपसी सुलह से खत्म करने की कोशिश करें।

कानूनी मामला दर्ज करने या कोई और उपाय करने से पहले उन्हें किराए पर दिए गए परिसर को खाली करने का उचित मौका दें। लेकिन  उसके बावजूद भी अगर यह अच्छी तरह से काम नहीं करता है, तो कानूनी सहायता प्राप्त करने के लिए आगे बढ़ें।

कुछ महत्वपूर्ण न्यायिक निर्णय

1. सुहास एच पोफले बनाम ओरिएंटल कम्पनी लि.: यह वाद ​​महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम से संबंधित है। न्यायालय ने अपने निर्णय के अनुच्छेद 25 में उल्लेख किया है कि उक्त अधिनियम की प्रस्तावना के अनुसार, यह पांच विषयों से संबंधित अधिनियम है, अर्थात् (i) किराए का नियंत्रण, (ii) कुछ परिसरों की मरम्मत, (iii) बेदखली, (iv) मकान मालिक द्वारा निवेश की उचित वापसी का आश्वासन देकर नए घरों के निर्माण को प्रोत्साहित करना, और (v) उपरोक्त वर्णित उद्देश्यों से जुड़े मामले। न्यायालय ने ये कहा कि ​​सार्वजनिक परिसरों में अनधिकृत रूप से रहने वालों के निष्कासन को सार्वजनिक परिसर अधिनियम के तहत ही परखा जाता है, लेकिन यह 16.9.1958 या उसके बाद की तारीख से देखा जाता है। जो 16.9.1958 से पहले से कब्जे में हैं, यानी अधिनियम लागू होने से पहले, स्पष्ट रूप से अधिनियम के कवरेज से बाहर हैं। 

2. बनतवाला और कम्पनी बनाम जीवन बीमा निगम कम्पनी लि:  न्यायालय ने इस वाद में यह बताया कि सार्वजनिक परिसर अधिनियम, 1971 अनाधिकृत व्यवसायियों को बेदखल करने और इस तरह के अनधिकृत कब्जे के लिए किराया या हर्जाना की वसूली, और अधिनियम के तहत निर्दिष्ट आकस्मिक संबंध से संबंधित है। 

Lawtendo के माध्यम से एक वकील को क्यों नियुक्त करें?

ऐसे मामलों के लिए लॉटेंडो के पास सबसे बेहतर वकील हैं जो आपको शांतिपूर्वक और कानूनी रूप से आपके नुकसान को प्राप्त करने और पुनर्वास की प्रक्रिया में सहायता कर सकता है। यदि आप इन मामलों के संबंध में वकीलों की तलाश कर रहे हैं, तो लॉटेंडो आपके लिए सबसे बेहतर विकल्प है।