रेरा का महत्व क्या है

आवास मनुष्य की मूलभूत आवश्यकताओं में से एक है। सुरक्षा, शिक्षा, भोजन और सामाजिक सुरक्षा जैसे अन्य बुनियादी मानवाधिकारों के बीच, यह भी आवश्यक है कि एक सुरक्षित और पर्याप्त आवास सुविधाएं प्रदान करने पर ध्यान केंद्रित किया जाए। इसी दृष्टिकोण के साथ अंतरराष्ट्रीय मानवाधिकार कानून के तहत आवास के अधिकार को एक व्यक्ति के अधिकार के रूप में मान्यता दी गई है। भारत के संविधान के अनुच्छेद 21 के तहत जीवन के अधिकार के एक हिस्से के रूप में विभिन्न मामलों में भारत के सर्वोच्च न्यायालय द्वारा समान अधिकार को मान्यता दी गई है।

भारत में समय-समय पर गरीबों की आवासीय सुविधाओं की समस्या के समाधान के लिए विभिन्न चिंताएँ उठाई जाती रही हैं। आवास समस्याओं से संबंधित मामलों में जो प्रमुख समस्याएं देखी गई हैं, वे हैं

1. जबरन साक्ष्य

2. मास्टर प्लान के भीतर समर्थक गरीब आवास प्रावधानों का उल्लंघन

3. पर्याप्त आवास के अधिकार के लिए कानूनी, प्रशासनिक और नीतिगत बाधाएं

4. शहरी गरीबों के आवास की स्थिति पर वैश्वीकरण का प्रभाव।

सुप्रीम कोर्ट बाद में इन समस्याओं को दूर करने और उपभोक्ताओं को एक उपाय प्रदान करने के लिए आगे आया है, ताकि पर्याप्त आवास के अधिकार की उनकी सुरक्षा सुनिश्चित हो सके।

सर्वश्रेष्ठ वकील से सलाह लें

वह दायरा क्या है जिसके तहत उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम को रियल एस्टेट के एक सौदे पर लागू किया जा सकता है? RERA पेश नहीं किए जाने के दौरान इस तरह व्यवहार के तहत क्या समस्याएं थीं? 

भारतीय कानून में उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम एक ऐसा कार्य है, जिसमें किसी सेवा के लेन-देन की बात होने पर इसके दायरे में अचल संपत्ति शामिल होती है। इस अधिनियम के तहत सेवा ’के दायरे में आवास को आरक्षण दिया जाता है, न कि जिस माल के तहत, जिसका अर्थ था कि उपभोक्ता के पास माल के खिलाफ नुकसान के संबंध में अधिकार, अचल संपत्ति के साथ काम करते समय अधिनियम के तहत उपलब्ध नहीं थे।

आवास एक सेवा होने के कारण विक्रेता को वारंटी देने से मना कर दिया गया, जिससे उपभोक्ता को बिक्री के बाद होने वाली किसी भी चीज के लिए जिम्मेदार बना दिया गया। इन कमियो ने बिल्डरों और निजी रियल एस्टेट डीलरों के लिए उपभोक्ताओं को गुमराह करना / गुमराह करना आसान बना दिया। उपभोक्ताओं को इमारतों और घरों के निर्माण के बारे में भी समस्याओं का सामना करना पड़ा क्योंकि बिल्डर्स रियल एस्टेट क्षेत्र के संबंध ज्यादा कड़े कानून न होने से आसानी से लाभ उठाने में सक्षम थे। उपभोक्ताओं को संपत्ति के सौदे में अनुबंध की शर्तों में बहुत ही अनुचित और एकतरफा शर्तों का सामना करना पड़ रहा था। उपभोक्ता एक प्रभावी तंत्र की अनुपस्थिति में डेवलपर्स के खिलाफ पूरी जानकारी प्राप्त करने या यहां तक ​​कि जवाबदेही को लागू करने में भी असमर्थ थे। इस प्रकार, रियल एस्टेट सेक्टर के खिलाफ जवाबदेही को लागू करने के लिए एक प्रभावी तंत्र स्थापित करने और शीघ्रता से सहायक विज्ञापन मशीनरी प्रदान करने के लिए रियल एस्टेट सेक्टर को विनियमित करने के लिए एक कानून की आवश्यकता को महसूस किया गया, जिससे अंततः "रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम" पारित हुआ। 2016 "।

सर्वश्रेष्ठ वकील से कानूनी सलाह लें

वे कौन से ऑब्जेक्ट थे जिनके साथ रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (RERA) पेश किया गया था? रियल एस्टेट की डील में RERA ने कैसे बदलाव किया है?

पारदर्शिता और जवाबदेही प्रदान करने के लिए भारत सरकार द्वारा वर्ष 2016 में रियल एस्टेट विनियमन (और विकास) अधिनियम पेश किया गया था। इसके पीछे मुख्य उद्देश्य खरीदारों को अनुचित बिल्डरों के साथ दुर्व्यवहार से राहत प्रदान करना था। यह अधिनियम बिल्डरों और विक्रेताओं पर दायित्वों और जिम्मेदारियों को लागू करता है जब यह देश में अचल संपत्ति के निर्माण और लेनदेन के लिए आता है।

रियल एस्टेट लेनदेन को विनियमित करने के लिए RERA द्वारा परिभाषित कुछ नियम और नियम हैं:

• मानकीकृत कालीन क्षेत्र

• ब्याज की दर

• बिल्डर दिवाला और दिवालियापन का खतरा कम करें

• झूठे वादे के मामले में खरीदार का अधिकार

• अग्रिम भुगतान

अधिकार के बाद दोष के मामले में खरीदारों के पक्ष में अधिकार, कब्जे में देरी, शीर्षक में दोष, खरीदार परियोजना से संबंधित सभी जानकारी, इसकी योजना, निष्पादन, चरण वार पूरा होने की स्थिति और इतने पर पाने के हकदार होंगे।

RERA उन सभी के दायरे में आता है, जो रियल एस्टेट की सभी वाणिज्यिक और आवासीय परियोजनाएं हैं। यह अपने नियमों के तहत बिल्डर्स, सेलर्स और प्रमोटरों को बांधता है। यह उनके लिए नियमों और दायित्वों को लागू करके उपभोक्ता को न परेशान करने का एक अवसर पैदा करता है। यह दायरा किसी भी नवीकरण / पुन: विकास योजना के लिए भी विस्तारित होता है जिसे किसी भी बिंदु पर प्रचारित, बेचा या किराए पर लिया जाता है।

शिकायत दर्ज करें

RERA ने उपभोक्ताओं की सुविधा के लिए एक उचित हिस्सा स्थापित किया है। इसमें वह राशि सीमित है जो विक्रेता अनुबंध के तहत संपत्ति की लागत के 10% तक अग्रिम मांग सकता है। इसने 500 वर्ग मीटर से अधिक की परियोजनाओं के लिए एक जनादेश बनाया है। या रेरा के तहत पंजीकृत होने वाले 8 अपार्टमेंट को भी बढ़ावा दिया जा सकता है। यह अधिनियम एक निर्दिष्ट समय के भीतर संपत्ति के पंजीकरण के लिए एक जनादेश देकर निर्माणकर्ताओं को भी बांधता है। इसके असफल होने से उस निर्माणकर्ता या प्रवर्तक के लिए परियोजना का नुकसान होगा। इसके अतिरिक्त, एक नियामक प्राधिकरण, रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण की स्थापना भी अधिनियम के तहत कानूनन की गई है। प्राधिकरण उन मामलों को संभालने के लिए जिम्मेदार है जो अचल संपत्ति लेनदेन के तहत अनुबंधों के उल्लंघन की चिंता करता है, और इस अधिनियम के तहत दिए गए विनियमन के साथ विक्रेता के गैर-अनुपालन के परिणामस्वरूप खरीदार को नुकसान का सामना करना पड़ता है।

रियल एस्टेट के मामलों का निवारण

जबकि उपभोक्ताओं को बहुत भ्रम का सामना करना पड़ता है कि उन्हें कहां से अपनी शिकायतें पेश करनी चाहिए जो कि रियल एस्टेट अनुबंध से संबंधित हैं। RERA की शुरुआत के बाद, रियल एस्टेट एस्टेट नियामक प्राधिकरण इस सम्मान के साथ मामलों को संभालता है।

एक उपभोक्ता विशिष्ट परिस्थितियों में उपभोक्ता अदालत का भी रुख कर सकता है। उपभोक्ता अदालत के स्तर का फैसला उपभोक्ता न्यायालयों के सभी मामलों पर लागू होने वाले आर्थिक क्षेत्राधिकार पर किया जाएगा। जिन स्थितियों में उपभोक्ता अदालत के पास अचल संपत्ति के मामलों पर निर्णय लेने का क्षेत्राधिकार होगा, उनमें शामिल हैं:

1. निर्माण और रखरखाव दोष

2. धाराओ मे वृद्धि की समस्याएं

3. आम क्षेत्रों का दुरुपयोग

4. विलंब मुआवजा शुल्क

निष्कर्ष

रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम ने नियमों और दिशानिर्देशों के एक नए सेट के लिए रियल एस्टेट डीलिंग के लिए बाजार की शुरुआत की है, जो डीलर और दलालों को अनुबंधों को उचित रूप से निष्पादित करने के लिए सीमित करता है। अधिनियम की वस्तुओं के बयान से यह महत्व स्पष्ट होता है कि रियल एस्टेट उद्योग आवास और बुनियादी ढांचे की जरूरतों और समाज की मांगों को पूरा करने में रखता है। भले ही 1986 का उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, अचल संपत्ति के लेन-देन के लिए प्रदान करता है, लेकिन यह अचल संपत्तियों के विवरण को पूरा करने में विफल रहा जो इस तरह के अनुबंधों का एक प्रमुख हिस्सा है। रियल एस्टेट विनियमन अधिनियम ने इन विवरणों को प्रकाश में लाया और विक्रेताओं को विशिष्ट दायित्वों के साथ बाध्य किया। इसने उपभोक्ताओं को अधिकारों की उपलब्धता और लेनदेन की निष्पक्षता को देखने के लिए नियामक प्राधिकरण की स्थापना करके अचल संपत्ति में अपने निवेश को हासिल करने की सुविधा प्रदान की।

एकमात्र पहलू जो ओ महसूस करता है, उसे अचल संपत्ति विनियमन में निपटाया नहीं गया है, अचल संपत्ति के लेन-देन के संबंध में है जो पहले से ही इस अधिनियम की शुरूआत से पहले मौजूद था। क्या यह पहलू अभी भी उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत आता है या कोई अन्य प्रतिमा ऐसे लेनदेन को नियंत्रित करती है?

इस ब्लॉग के लेखक हैं एड. उदय बेदी को अपने अनुभव से संपत्ति या दस्तावेज़ीकरण से संबंधित मामलों को संभालने में 4+ साल का अनुभव है, वे संपत्ति से संबंधित मामलों के संबंध में किसी भी मुद्दे वाले व्यक्तियों के लिए इस लाभकारी जानकारी को साझा करना चाहते हैं।