महामारी के दौरान किराए में बदलाव
कोरोनावायरस महामारी ने लंबे समय में देश को सबसे अधिक परेशान करने वाले ठहराव के लिए प्रेरित किया है, और अधिकांश सरकारें और कंपनियां अभी भी वैश्विक आपूर्ति श्रृंखला के अचानक पड़ाव से निपटने के लिए अलग-अलग तरीके खोज रही हैं। लॉकडाउन ने बाजार, कारखाने के संचालन और कई व्यवसायों को धीमा कर दिया है, जिससे रोजगार और कई की आय का स्रोत प्रभावित हुआ है। किराये के समझौते भारत में किराये के समझौते सबसे आम प्रकार के समझौते हैं क्योंकि भारत सबसे अधिक आबादी वाले देशों में से एक है, जहां प्रति व्यक्ति पर्याप्त संसाधन और सुविधाएं नहीं हैं। यहां के लोग किराए पर जगह लेकर काम करते हैं, और ज्यादातर बाहरी कर्मचारी, कामगार और छात्र जो काम करने और पढ़ाई करने आते हैं, वे भी किराए के फ्लैट में रहना पसंद करते हैं। यह महत्वपूर्ण है और हमेशा यह सलाह दी जाती है कि संपत्ति से संबंधित सौदों को कानूनी रूप से बाध्यकारी समझौते के माध्यम से शामिल पक्षों पर सुरक्षित किया जाएगा। इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि क्या आप एक मालिक हैं जो अपनी संपत्ति किराए पर देना चाहते हैं या एक किरायेदार जो किराए पर संपत्ति की तलाश कर रहा है, महत्वपूर्ण बात यह है कि इसमें शामिल दोनों पक्ष वैध किराया समझौते के प्रारूप का उपयोग करेंगे जो समावेशी है सभी खंड जो दोनों पक्षों के लिए फायदेमंद होंगे और इसके लिए दोनों पक्षों के हित की रक्षा करेंगे। समझौते में शामिल पक्षों के लिए एक संदर्भ दस्तावेज के रूप में काम करना चाहिए। सभी कानूनी और कानूनों को ध्यान में रखते हुए रेंट एग्रीमेंट बनाया जाना चाहिए ताकि यह एक त्रुटि-मुक्त समझौता हो और जब पक्षों में विवाद उत्पन्न हो जाए तो परिदृश्य में सहयोगी साक्ष्य के रूप में प्रस्तुत किया जा सके। ये समझौते सरल अनुबंध हैं जो कानून की अदालत में कानूनी रूप से लागू होते हैं और इसलिए भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 के तहत बनाए जाते हैं। किसी भी किराये के समझौते को, जो एक वैध अनुबंध की अनिवार्यताओं को ध्यान में रखते हुए किया जाता है, एक वैध किराये के रूप में समझौता माना जाता है। किराये के समझौते अभी आकर्षण का केंद्र हैं, क्योंकि कोविड-19 के समय में इसकी स्थिति अत्यधिक अस्थिर है। ऐसी परिस्थितियां हैं, जिनके तहत, एक व्यक्ति एक जगह का उपयोग नहीं कर रहा है, लेकिन अभी भी समझौतों के अनुसार किराए का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। हालांकि भारत सरकार द्वारा योजनाएं और प्रस्ताव दिए गए हैं, फिर भी ऐसे समझौतों के लिए छूट नीति स्पष्ट नहीं है। प्रभावित पक्षों को आर्थिक राहत देने वाली सरकारी नीतियां भारतीय मध्यम वर्ग का अधिकांश हिस्सा किराए के आवास में रहता है, और इसलिए कई प्रवासियों, छात्रों, स्टेशन के कर्मचारियों आदि के लिए और उन सभी के लिए, उनकी उपयोगिताओं को पूरा करने के लिए पर्याप्त बचत नहीं होने के कारण और जरूरत एक निरा और तत्काल वास्तविकता है। उस प्रकाश में, केंद्र सरकार, कुछ राज्य सरकारों के साथ, जिनके पास सक्षम प्रवासी आकार वाले शहर हैं, और अस्थायी आबादी ने वित्तीय राहत की आवश्यकता में मध्यम वर्ग की मदद करने के लिए नियमों को रखा है। यह पत्र लोगों को आर्थिक रूप से सहायता करने के लिए सरकारों द्वारा किए गए उपायों के एक विशिष्ट पहलू किराया नियंत्रण के बारे में बात करता है; चूँकि किराया एक विशुद्ध रूप से अनुबंध के लिए पार्टियों के बीच एक संविदात्मक दायित्व है, यह शायद ही कभी उल्लंघन होता है। रेंट डिफरेंस के प्रावधानों को समझने के लिए सबसे पहले फोर्स मेजर क्लॉज के महत्व को समझना आवश्यक है। एक फोर्स मेज्योर इवेंट को एक असाधारण घटना या मानव नियंत्रण से परे एक परिस्थिति के रूप में समझा जा सकता है, जो दोनों पक्षों को अनुबंध के तहत अपने दायित्वों को पूरा करने से रोकता है, जब इस तरह की घटना से रोका जाता है। फोर्स मेज्योर क्लॉज एक मानक क्लॉज है, जो हर समझौते में अनिवार्य रूप से शामिल किया जाता है। यह कानूनी रूप से किसी पार्टी द्वारा किसी उपक्रम को करने या न करने का अधिकार भी देता है। दुर्भाग्य से, पहले से ही संपन्न समझौतों में अधिकांश फोर्स मेजर क्लॉज में शामिल घटना जैसी महामारी नहीं है। एक घटना को फोर्स मेज्योर घटना होने के लिए कहा जाना चाहिए, जिसमें अन्य चीजें शामिल हैं: सीधे या निहितार्थ एक घटना है जो किसी भी पक्ष के उचित नियंत्रण से परे है; तथा किसी भी पक्ष द्वारा प्रदर्शन करने की क्षमता को प्रभावित करना चाहिए। केंद्र सरकार और संबंधित राज्य सरकारों ने इन आदेशों और अधिसूचनाओं का मसौदा तैयार किया है, उनके अधिकार क्षेत्र के तहत किराए की भुगतान आवश्यकताओं को शिथिल किया है। यह ध्यान में रखने की आवश्यकता है कि सभी राज्यों ने इस नस में उपाय नहीं किए हैं क्योंकि ऋण भुगतान को छोड़कर किसी अन्य प्रकार की वित्तीय राहत अधिनियम में अनिवार्य नहीं है। किराया लेना फंसे हुए प्रवासी मजदूरों और श्रमिकों के लिए उनकी नीतियों के अनुरूप केंद्र सरकार ने अनिवार्य किया है कि महामारी के कारण अगले कुछ महीनों तक कोई मकान मालिक किराया नहीं लेगा। पारगमन के लिए विशेष रेलगाड़ियों की व्यवस्था सहित अन्य उपायों की व्यवस्था की गई है, लेकिन इस पत्र के लिए, 29 मार्च की अधिसूचना ही एकमात्र ध्यान केंद्रित है क्योंकि यह किराया वसूली के दायित्वों को शिथिल करती है और इसे उसी के दायरे में शामिल करती है, जो कि डिस्चार्ज प्रबंधन के 57 है। अधिनियम, कारावास या जुर्माने के एक वर्ष को अनिवार्य करता है। लगभग उसी समय, कर्नाटक और एनसीटी दिल्ली की राज्य सरकारों ने एक समान उपाय की घोषणा की, जिसमें उल्लेखनीय अंतर अधिसूचना के आवेदन के दायरे में था। इन दोनों राज्यों में, अधिसूचना सभी किरायेदारों को सुरक्षा प्रदान करती है और दिल्ली में कम से कम एक महीने के लिए किराए का भुगतान रोकती है और कर्नाटक में इसी तरह की अवधि होती है। इन अधिसूचनाओं में यह संकेत नहीं दिया गया है कि वे भुगतानों को स्थगित कर रहे हैं, या अधिसूचना जारी करने के दिन शुरू होने वाले एक महीने की अवधि के लिए मकान मालिकों को किराए का भुगतान करने की आवश्यकता होगी। यह स्पष्टता की कमी है क्योंकि यह हो सकता है, एनसीटी दिल्ली सरकार ने एक सलाहकार के माध्यम से घोषणा की है कि वे उन निवासियों को सहायता प्रदान करेंगे जो अपने किराए के दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ हैं। हालांकि, कोई आधिकारिक अधिसूचना नहीं है, जो यह दर्शाता है कि यह माना जा सकता है कि स्थानीय स्तर की योजना के रूप में ही किया जाएगा। जबकि दिल्ली और केंद्र सरकार की अधिसूचनाओं के उल्लंघन की स्थिति में कार्रवाई के प्रावधान किए गए हैं, महाराष्ट्र सरकार की अधिसूचना, जो वेबसाइट पर ठीक से उपलब्ध नहीं थी, और जिसकी एकमात्र सार्वजनिक डोमेन कॉपी एक ट्विटर पोस्ट थी, जहां ए आदेश की मराठी भाषा प्रति मिली, ऐसा कोई उल्लेख नहीं है। यह अधिसूचना उद्देश्य के बारे में अधिक स्पष्ट है, जहां गैर-वसूली की समय अवधि तीन महीने है, अधिसूचना में स्पष्ट रूप से कहा गया है कि योजना केवल माफी के बजाय किराए के भुगतान को स्थगित करने के लिए प्रदान करती है; अधिसूचना अवधि के अंत में मकान मालिकों को तीन महीने का किराया वसूलने की अनुमति देना। इन उपायों का किराये के अनुबंधों पर कोई असर नहीं पड़ता है और उप-पत्रों की स्थिति को पटरी से नहीं उतारते हैं, जिनमें से अधिकांश को अधिसूचना के नंगे पत्थरों के निर्माण से अलग किया जाना है। संक्षेप में, ये सूचनाएं उन सभी जमींदारों पर लागू होती हैं, जो प्रकाशन के समय किराए में और मेरी जानकारी के अनुसार (महाराष्ट्र को छोड़कर, जहां यह निर्दिष्ट है) किराए के भुगतान को टाल देते हैं। ऐसे अन्य तरीके हैं जिनके माध्यम से इन कठिन समय में किराया कम या माफ किया जाता है। राष्ट्रव्यापी लॉकडाउन खत्म होने तक किराए के मासिक भुगतान में कुछ रियायत के लिए संपत्ति के मालिक को सीधे आश्वस्त करने के तरीकों में से एक है। यह एक अनौपचारिक विधि है, और यह पूरी तरह से मालिक के निर्णय पर निर्भर करता है कि वह किरायेदार को रियायत देना चाहता है या नहीं। सरकार की ओर से अभी तक कोई आधिकारिक सूचना नहीं आई है जो इस तरह के समझौतों को रियायत देती है। यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि इस तरह की व्यवस्था छात्रों, बाहरी कर्मचारियों आदि द्वारा उपयोग की जा रही है। इसके अलावा, ऐसी नीतियां केवल उन समझौतों पर लागू होती हैं जिन्हें देशव्यापी तालाबंदी से पहले यानी 25 मार्च से पहले निष्पादित किया गया हो। पार्टियां एक कानूनी इकाई की मदद से एक परिशिष्ट निष्पादित कर सकती हैं या बातचीत करने और परिशिष्ट में लिखने और निष्पादित करने का प्रयास कर सकती हैं। ऐसे कठिन समय परिशिष्टों के अनिवार्य पंजीकरण की सख्त आवश्यकता या अनुबंधों की समाप्ति, इन कठिन समय के दौरान, सरकारों द्वारा इसे दूर किया जाना चाहिए ताकि कोई अनावश्यक परेशानी न हो। कोविड-19 के बाद कानूनी प्रणाली में बदलाव एक बार जब लॉकडाउन खत्म हो जाता है, और चीजें सामान्य हो जाती हैं, तो सबसे प्रमुख बदलाव में से एक, जो कानूनी प्रणाली का गवाह होगा, वह कानूनी लागू करने योग्य समझौतों का निर्माण होगा। लोग एक अनुबंध करने के महत्व पर विचार नहीं करेंगे और इस तरह के अनुबंधों को पूरी लगन के साथ निष्पादित करेंगे। "जोर-जबरदस्ती" और "कुंठा के सिद्धांत" जैसी धाराओं को आवश्यक माना जाएगा, और भविष्य के अनुबंधों पर ध्यान दिया जाएगा। एक अनुबंध में उपस्थित होने पर एक "फोर्स मेज्योर" खंड, कुछ परिस्थितियों में कानूनी दायित्वों को नहीं निभाने का अवसर देता है। इस तरह के परिदृश्य तब हो सकते हैं जब कोई गतिविधि करना असंभव हो जाए। यदि एक किराये के समझौते में, यह खंड शामिल है, तो उच्च संभावनाएं हैं कि किराए को माफ कर दिया गया है या किरायेदार का कम हो गया है, क्योंकि लॉकडाउन किराए पर रहने के कारण एक असंभव गतिविधि बन गई है। हालांकि, किराये के समझौतों में इस तरह के क्लॉज नहीं जोड़े जाते हैं। इसलिए, आम आदमी यह सुनिश्चित करेगा कि इस तरह के क्लॉज को समझौते में जगह दी जाए। कोविड -19 लॉकडाउन ने लोगों को "कुंठा के सिद्धांत" के खंड के बारे में जागरूक किया। यह खंड तब भी किरायेदारी को निराश करता है जब या तो समझौते में शामिल पार्टी गलती पर नहीं है, और कानूनी दायित्वों, अप्रत्याशित परिस्थितियों के कारण पूरा करना असंभव हो जाता है। किरायेदारी, अनुबंध के मुख्य तत्व के रूप में, स्वचालित रूप से समाप्त हो जाएगी, जब एक निराशाजनक घटना होती है जो एक है जो अप्रत्याशित और अप्रत्याशित है या पार्टियों के नियंत्रण से परे है। भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872 की धारा 56 "कुंठा के सिद्धांत" से संबंधित है। यहां फिर से, महत्वपूर्ण बिंदु वैध किराये समझौते में इस तरह के एक खंड की उपस्थिति है। लॉकिंग के समय में इन किराये के समझौतों के कारण बढ़ते हुए मुद्दे को समाप्त करने के लिए, पक्ष द्वारा अतिरिक्त विवाद समाधान प्रदान करने वाले प्रशिक्षित मध्यस्थों और संगीतकारों और संगठनों की सेवाओं का उपयोग किया जा सकता है। इसलिए, अगर हम कानूनी व्यवस्था में बदलाव के बारे में बात करते हैं, तो किराये के अनुबंधों का मसौदा तैयार करने से बहुत अधिक महत्वपूर्ण खंडों के साथ एक नई दुनिया दिखाई देगी। निष्कर्ष कोविड – 19 के बाद भूत परिवर्तन हुए जिसका पूरा देश साक्षी होगा। इसी तरह, किराये के समझौतों को अपने स्वयं के परिवर्तनों से गुजरना होगा। समझौतों में न केवल नए खंडों को शामिल करने के साथ संशोधन किया जाएगा, बल्कि इसके माध्यम से किराए का भुगतान भी किया जाएगा। भविष्य में किराए का भुगतान किस्तों आदि के माध्यम से किया जा सकता है। हालांकि, यह समझना महत्वपूर्ण है कि किराये के समझौते का मूल ढांचा नहीं बदलेगा। यह कुछ संशोधनों के तहत जा सकता है, लेकिन इसकी वैधता और जिस तरह से वे बने हैं, वही रहेगा। यह सलाह दी जाती है कि एक बार जब चीजें सामान्य हो जाती हैं, तो समझौते के भविष्य के परिणामों में इस तरह की अस्पष्टता को कम करने के लिए इस तरह के समझौतों का निष्पादन केवल एक अनुभवी कानूनी व्यक्ति की मदद से किया जाएगा। इस ब्लॉग / लेख के लेखक किशन दत्त कालस्कर हैं, जो एक सेवानिवृत्त न्यायाधीश हैं और विभिन्न कानूनी मामलों को संभालने के लिए 35+ वर्षों का अनुभव रखने वाले अधिवक्ता हैं। उन्होंने विभिन्न लॉ जर्नल्स में सुप्रीम कोर्ट और उच्च न्यायालयों के 10,000 से अधिक जजों के लिए हेड नोट्स तैयार और प्रकाशित किए हैं। अपने अनुभव से वह किसी भी मुद्दे से संबंधित व्यक्तियों के लिए इस लाभकारी जानकारी को उनके संबंधित मामलों के संबंध में साझा करना चाहता है।
