एनसीएलटी के तहत संपत्ति के कब्जे और उपाय में देरी

घर खरीदना एक बहुत ही गंभीर प्रक्रिया है, यह देखते हुए कि यह एक छोटा निवेश नहीं है। इसके अतिरिक्त, घर या आवास खरीदने की प्रक्रिया के साथ कई कानूनी आवश्यकताओं के साथ, एक उपभोक्ता जिसके पास कानूनी अनिवार्यता के बारे में जागरूकता है, वह खोया हुआ महसूस कर सकता है। और, यह यहाँ बंद नहीं होगा। भवन या विकास के व्यवसाय में एक रियल एस्टेट कंपनी से खरीदते समय, यदि कब्जे में देरी हो रही है तो यह प्रक्रिया और भी भीषण हो सकती है। अगर ऐसी स्थिति का सामना करना पड़ता है, तो एक होमब्यूयर भारत में तीन पाठ्यक्रम ले सकता है, जो इस प्रकार हैं:

1) रियल एस्टेट रेगुलेटर अथॉरिटी (RERA): यह तथ्य कि भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र समस्याओं से भरा पड़ा है और होमबॉय करने वालों के लिए मामलों का निवारण जो कभी-कभी अदालतों में कानूनी लड़ाई में फंस जाते हैं, यह निश्चित होगा। क्षेत्र विशिष्ट कानून लाया जाता है। इसी विचार के साथ, सरकार ने RERA को भारत में होमबॉयर्स की समस्याओं के समाधान के लिए एक सेक्टर विशिष्ट सुधार के रूप में पेश किया। 2016 में प्रस्तुत, RERA का क्षेत्राधिकार भारत में रियल एस्टेट विवादों से संबंधित सभी मामलों में निहित है। RERA में शिकायत दर्ज करने के लिए दावा राशि की कोई सीमा नहीं है। हालाँकि, जहाँ एक अधिभोग प्रमाणपत्र दिया गया है, RERA के तहत शिकायत दर्ज नहीं की जा सकती है।

2) उपभोक्ता फोरम: उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम (सीपीए) 1986 में पारित किया गया था और रेरा एस्टेट के संबंध में सीपीए के तहत 'सेवा में कमी' के लिए शिकायत दर्ज की जा सकती है। जिला स्तर पर, उपभोक्ता रुपये तक के दावों के लिए शिकायत दर्ज कर सकते हैं। 20 लाख। राज्य स्तर पर उपभोक्ता रुपये के लिए राज्य उपभोक्ता विवाद समाधान आयोग (SCDRC) में शिकायत दर्ज कर सकते हैं। 20 लाख से 1 करोड़। और, राष्ट्रीय स्तर पर, रुपये से परे दावे के लिए कोई भी शिकायत। राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद समाधान आयोग (NCDRC) में 1 करोड़ रुपये दाखिल किए जा सकते हैं।

3) नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल (NCLT): यदि कब्जे में देरी का कारण बनता है क्योंकि डेवलपर विकास परियोजना को पूरा करने में असमर्थ रहा है, तो एक उपभोक्ता या घर-खरीदार एनसीएलटी में इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड के प्रावधान के तहत शिकायत दर्ज कर सकता है। , 2016. इस अधिनियम के महत्वपूर्ण पहलुओं और होमब्यूयर से जुड़े अधिकारों को नीचे विस्तृत किया जा रहा है।

IBC के तहत घर-खरीदारों के अधिकार:

तीन न्यायाधीशों की पीठ ने धारा 5 (8) (एफ) के तहत IBC को पेश किए गए संशोधन की संवैधानिकता को बरकरार रखा, वित्तीय लेनदारों के रूप में घर-खरीदारों की स्थिति को औपचारिक रूप से संकलित किया गया था। वर्तमान में, IBC के तहत घर-खरीदारों के अधिकार इस प्रकार हैं:

1. शिकायत निवारण के लिए एक अतिरिक्त मंच का परिचय: संशोधन के साथ, घर-खरीदार अब तीन कानूनों में से किसी के तहत कानूनी कार्रवाई की तलाश कर सकते हैं यानी रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा), उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम और IBC।

2. लेनदारों की समिति में सीट: वित्तीय लेनदारों में शामिल होने के साथ, घर-खरीदार सीओसी का एक हिस्सा बन जाते हैं। सीओसी का एक हिस्सा होने से, घर-खरीदार यह सुनिश्चित कर सकते हैं कि उनके हितों को बैंकों और संस्थागत लेनदारों जैसे अन्य वित्तीय लेनदारों के साथ बराबर व्यवहार किया जाए।

3. IBC के S.7 के तहत कानूनी कार्रवाई: संशोधन ने IBC का दायरा बढ़ा दिया है और घर-खरीदार अब S.7 आह्वान कर सकते हैं और बिल्डर / रियल एस्टेट कंपनियों के खिलाफ दिवालिया कार्यवाही शुरू कर सकते हैं।

NCLT और घर-खरीदार:

IBC में संशोधन की शुरूआत के साथ, यहां तक ​​कि एक घर-खरीदार भी NCLT से संपर्क कर सकता है और IBC के तहत S.7 आह्वान कर सकता है, अगर घर-खरीदारों का दावा रुपये से अधिक हो। 1 लाख। इसके अतिरिक्त, NCDRC से पहले या RERA के तहत किसी भी मामले की पेंडेंसी की स्थिति में, होमबॉयर्स अभी भी IBC के तहत NCLT से संपर्क कर सकते हैं। IBC की धारा 238 द्वारा इसकी पुष्टि की जाती है जिसका अन्य कानूनों पर व्यापक प्रभाव पड़ता है। एक बार एनसीएलटी द्वारा इनसॉल्वेंसी के लिए एक आवेदन दिया जाता है, अन्य सभी अदालतों में अन्य सभी कार्यवाही पर रोक लगा दी जाती है। इस प्रकार एक घर-खरीदार तीन मंचों यानी उपभोक्ता संरक्षण मंच, रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण या एनसीएलटी से संपर्क कर सकता है। हालाँकि, NCLT से संपर्क करना तब अधिक मददगार होता है जब कब्जे में देरी डेवलपर्स के दिवालिया होने का परिणाम है।

एनसीएलटी के तहत आवेदन की प्रक्रिया

वर्तमान में, IBC को केवल तभी ट्रिगर किया जा सकता है जब न्यूनतम डिफ़ॉल्ट राशि रु। 1 लाख। अगर घर खरीदने वाले का दावा रु। 1 लाख, एनसीएलटी के समक्ष एक आवेदन दायर किया जा सकता है। एनसीएलटी द्वारा आवेदन स्वीकार किए जाने के बाद, एक अंतरिम रिज़ॉल्यूशन प्रोफेशनल (आईआरपी) नियुक्त किया जाता है जो डिफॉल्टिंग रियल एस्टेट कंपनी का प्रबंधन संभालता है। आईआरपी की भूमिका रियल एस्टेट कंपनी को पुनर्जीवित करने और सीओसी के लिए एक पुनरुद्धार योजना पेश करने की है। यदि COC द्वारा पुनरुद्धार योजना को मंजूरी नहीं दी जाती है, तो डिफॉल्टर की कंपनी / रियल एस्टेट बॉडी का परिसमापन हो जाता है। परिसमापन के बाद, होमब्यूयर जो अब एक सुरक्षित वित्तीय लेनदार है, आय से डिफ़ॉल्ट राशि का दावा कर सकता है।