किरायेदारों के लिए कानूनी अधिकारों पर पूरा मार्गदर्शन

भारत में किरायेदारों के कानूनी अधिकारों को जानने के अनुसरण में, सबसे पहले भारतीय कानून के तहत किरायेदारी को कैसे संचालित किया जाता है, इसके बारे में संक्षेप में जानकारी होनी चाहिए।

भारत में, किराया समझौते किरायेदार-जमींदार संबंध को नियंत्रित करते हैं, जिसे औपचारिक रूप से इनको पट्टेदार के संदर्भ से समझा जा सकता है। जो संपत्ति हस्तांतरित करता है उसे  मकान मालिक ’कहा जाता है और जिसे संपत्ति हस्तांतरित होती है उसे ‘किरायेदार’ कहा जाता है। दो प्रकार के किराये समझौते हैं:

1. लीज समझौते

2. लीव और लाइसेंस समझौते

लीज एग्रीमेंट, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट और भारतीय अनुबंध अधिनियम के सामान्य कानूनों द्वारा शासित होने के अलावा, यह कड़ाई से राज्य किराया नियंत्रण अधिनियमों द्वारा भी शासित है, जो प्रत्येक राज्य का अपना है। ये राज्य किराया नियंत्रण अधिनियम (उदाहरण के लिए, दिल्ली किराया नियंत्रण अधिनियम, 1958; महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999, आदि) किराए की राशि, किराएदार और मकान मालिक के दायित्वों और अन्य समान प्रावधानों को शामिल करते हैं। संक्षेप में, लीज समझौते को इन अधिनियमों का कड़ाई से अनुपालन करना होगा और मकान मालिक को अपने विवेक पर समझौते की शर्तों को बदलने के लिए लचीलापन नहीं मिलता है।

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दूसरी ओर, छुट्टी और लाइसेंस समझौते में, संपत्ति में ब्याज मकान मालिक के पास रहता है और इसे राज्य किराया नियंत्रण कानूनों के अनुपालन में नहीं होना पड़ता है क्योंकि ये समझौते 11 महीने की अवधि के विकल्प के साथ होते हैं नवीकरण लेकिन किराए पर नियंत्रण कानून लीज समझौतों पर लागू होते हैं जो न्यूनतम 12 महीने होते हैं। यह मकान मालिकों को किरायेदारी के नियमों और शर्तों को तय करने में अधिक लचीला होने का अवसर प्रदान करता है और इसलिए यह उनके द्वारा पसंद किया जाता है।

अवधि के दौरान पता करने के लिए आवश्यक है

इसलिए किरायेदार को इस बारे में पता होना चाहिए कि क्या अनुबंध किराया नियंत्रण अधिनियम द्वारा शासित है या नहीं| यदि इसे नियंत्रित किया जाता है तो किरायेदार के अधिकारों को किराया नियंत्रण अधिनियम के विभिन्न प्रावधानों के आधार पर स्वीकार किया जाता है। हालाँकि, यदि अनुबंध अधिनियम द्वारा शासित नहीं है, तो समझौते में दोनों पक्षों के अधिकारों और दायित्वों सहित प्रावधान शामिल होने चाहिए।

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किरायेदारों के प्रकार

किरायेदारों को दो प्रकारों में वर्गीकृत किया जाता है, अर्थात् संविदात्मक किरायेदार और वैधानिक किरायेदार। एक अनुबंधित किरायेदार वह है जो परिसर पर कब्जा करता है और अनुबंध की अवधि के दौरान परिसर के कब्जे का हकदार है। जबकि वैधानिक किरायेदारी अस्तित्व में आती है जहां एक अनुबंधित किरायेदार अनुबंध समाप्त होने के बाद अपना कब्जा बरकरार रखता है। ऐसे मामले में जहां रेंट एग्रीमेंट रिन्यू करने का विकल्प चुना जाता है, किरायेदार केवल एक अनुबंधित किरायेदार ही रहता है।

किरायेदारों का अधिकार

किराएदारों के अधिकार, लीज समझौतों के मामले में, विशेष रूप से उस राज्य के विशिष्ट किराया नियंत्रण अधिनियम में प्रदान किए जाते हैं। सभी राज्यों में कमोबेश इसी तरह के प्रावधान होते हैं, जो राज्य-दर-राज्य से भिन्न होते हैं और इसलिए किरायेदारों के विशिष्ट अधिकार किरायेदार से किरायेदार के राज्य के आधार पर भिन्न होते हैं जहां वह रहता है। अवकाश और लाइसेंस समझौतों के मामले में, किरायेदार के अधिकार जिसमें मकान मालिक भी शामिल हैं, समझौते में ही निहित हैं। इसके अलावा, ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, जो एक केंद्रीय कानून है, में किरायेदारों के सामान्य अधिकार शामिल हैं जो कानून और संविधान के साथ-साथ सभी किरायेदारों को गारंटीकृत हैं जो किरायेदारों को सामान्य किरायेदारी अधिकारों की गारंटी देते हैं।

भारत में सभी किरायेदारों पर लागू होने वाले किरायेदारों के सामान्य अधिकार निम्नलिखित हैं:

1. एक किरायेदार को समझौते की सामग्री, नियमों और शर्तों के बारे में पूरी तरह से सूचित किया जाना चाहिए और केवल किरायेदार की सहमति पर, समझौते पर दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षर किए जा सकते हैं और एक वैध समझौता हो सकता है।

2. एक किरायेदार के पास ऐसी संपत्ति का अधिकार है जो यथोचित रूप से रहने के लिए उपयुक्त है। असुरक्षित स्थिति जैसे खराब वायरिंग, अप्रत्याशित स्थानों पर पानी का रिसाव, फर्श में छेद आदि को अयोग्य माना जाता है और इससे पहले इन समस्याओं से बचने के लिए मकान मालिक की जिम्मेदारी है। संपत्ति किरायेदार को हस्तांतरित की जाती है।

3. एक किरायेदार मकान मालिक के खिलाफ गोपनीयता का अधिकार रखता है। एक मकान मालिक किरायेदार की पूर्व अनुमति के बिना संपत्ति में यात्राओं का भुगतान नहीं कर सकता है जब तक कि इसके विपरीत कोई आपात स्थिति न हो।

4. एक किरायेदार को परिसर छोड़ने का अधिकार नहीं है। किरायेदारी की अवधि के दौरान, मकान मालिक एक वैध कारण प्रदान किए बिना संपत्ति छोड़ने के लिए मजबूर नहीं कर सकता है।

5. एक किरायेदार को वैध कारण के लिए परिसर को खाली करने का अधिकार है। मकान मालिक को निरंतर किरायेदारी पर जोर देने का अधिकार नहीं है

6. किरायेदार समाप्ति की सूचना के नोटिस की निश्चित राशि के हकदार हैं। आम तौर पर, कम से कम एक महीने का नोटिस दिया जाता है ताकि किरायेदार के पास अंतरिम में किसी अन्य संपत्ति की खोज करने का समय हो।

7. किरायेदार बिजली, पानी सहित आवश्यक सेवाओं तक पहुंचने का अधिकार रखता है, जो बकाया या किसी अन्य कारण से पुनर्प्राप्त करने के लिए मकान मालिक द्वारा डिस्कनेक्ट नहीं किया जा सकता है।

8. जमींदार अपने विवेक से नियम नहीं बना सकता। उसे समझौते की शर्तों का पालन करना होगा। उदा। वह समझौते में सहमति अवधि से पहले किराया नहीं बढ़ा सकता है।

9. किरायेदार को किसी भी मरम्मत के लिए प्रतिपूर्ति का अधिकार है जो वह करता है जो मकान मालिक की जिम्मेदारी है

10. जब मूल किरायेदार की मृत्यु हो जाती है, तो कानूनी उत्तराधिकारियों को संयुक्त किरायेदारों के रूप में किरायेदारी विरासत में मिलती है और किरायेदारों में से एक के कब्जे में सभी संयुक्त किरायेदारों का कब्जा होता है

इन अधिकारों के ज्ञान के साथ, एक किरायेदार संपत्ति पर तर्कसंगत आनंद ले सकता है। हालाँकि, यह सलाह दी जाती है कि समझौते में दोनों पक्षों के अधिकारों और दायित्वों से संबंधित सभी आवश्यक शर्तें होनी चाहिए ताकि भविष्य में कानूनी उपायों के लिए अदालतों के पास जाने के झूठे दावे, आरोप और आवश्यकता से बचा जा सके।

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